주택청약 이해하기-3(생애최초 특별공급 - 민영주택/공공주택)

해당 글은 주택청약에서 특별공급 중 하나인 '생애최초 특별공급'에 대해서 민영주택과 공공주택에 대해서 각각 조건을 확인을 해보는 글입니다.

 

 

💡 주택청약이란 무엇이고 어떤 종류가 있는지에 대해서 궁금하시다면 이전에 작성한 글이 있습니다. 아래의 링크를 확인하시면 됩니다. 감사합니다.

주택청약 이해하기-1(정의, 가입대상 및 가입방법, 종류)

 

 

1) 특별 공급 이란?

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💡 특별공급은 정책적 배려가 필요한 사회계층 중 무주택자의 주택마련을 지원하기 위하여 일반공급과 청약경쟁 없이 주택을 분양받을 수 있도록 하는 제도이며, 이를 위한 대상자로는 다자녀가구, 신혼부부, 국가유공자, 노부모 부양자 등 정책적 배려가 필요한 사회계층이 분양(임대) 받을 수 있도록 주택마련을 지원해주는 제도입니다.

[출처] 청약 홈

청약홈 | APT청약안내 특별공급

 

 

2) 특별공급 중 '생애 최초 주택구입'

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💡 입주자 모집공고일 현재 생애 최초(세대에 속한 모든 사람이 과거 주택을 소유한 사실이 없는 경우)로 주택을 구입하는 사람으로서 다음에 해당하는 모든 요건을 갖춘 사람에 대해 이에 자격을 가집니다.

 

• 당첨 횟수를 평생 1회로 제한합니다.(청약 신청 횟수는 상관없이 당첨 시 평생 한 번에 기회가 소멸됩니다)

 

청약홈 | APT청약안내 특별공급

 

 

 

 

 3) '생애 최초 주택구입' (민영주택)

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1. 민영주택 - 대상주택

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💡  전용면적 85m²이하(약 24평 이하)의 분양주택에 대해 공급을 합니다.
(단, 투기과열지구 내 분양가 9억 초과 주택(모델)은 제외합니다.)

 

2. 민영주택 - 특별 공급 물량

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💡 민영 주택의 전체 물량의 10% 물량 중에서 아래와 같이 공급을 한다. (공공택지의 경우 20% 이내의 물량을 배정한다)
1. 우선공급(50%) - 소득 130% 이하인 자 추첨으로 공급
2. 일반공급(20%) - 소득 130% 초과 ~ 소득 160% 이하인 자 추첨으로 공급
3. 추첨제 (30%) - 소득 160% 이하인 자 및 160% 초과인 자 추첨으로 공급

해당 물량에서도 공통적인 조건은 존재합니다

• ‘우선공급(50%)’와 ‘일반공급(20%)’은 소득 기준도 맞아야 하지만 물량은 혼인중이거나 자녀가 있는 경우에만 공급이 되고 있습니다.
• 우선공급(50%) / 일반공급(20%)에서 같은 소득에서 경쟁이 있는 경우 입주자 선정 순서
  1. 해당 주택건설지역 거주자
  2. 추첨
• ‘추첨제(30%)’에서는 우선공급/일반공급에 대상자이면서 소득이 초과하는 경우와 1인가구 인 경우 포함이 된다.
• 또한 추첨제의 소득 기준이 초과 하지만, 해당 세대가 소유하고 있는 부동산(토지 및 건물)의 합계액이 3억 3,100만원 이하인 분도 추첨제에 포함이 된다

 

2.1. 소득기준을 충족하는가?

💡 민영 주택에서 우선공급, 일반공급, 추첨제 퍼센트에 따라서 각각 소득기준이 달라지니 확인이 필요합니다.

 

[민영주택] 2022년 02월 28일 이후, 도시 근로자 가구원수별 월평균 소득 

[참고] https://www.applyhome.co.kr/ar/ara/selectSubscrptIntroSpetialView.do#cate1

[ 💡요약 ]
[ 우선공급(50%) - 130% 이하인 경우 ]
💡 3인 이하 일 경우, 월평균 소득 807만 원 이하 
💡 4인 이하 일 경우, 월평균 소득 936만 원 이하 
💡 5인 이하 일 경우, 월평균 소득 952만 원 이하 

[ 일반공급(20%) - 130% 초과  ~ 160% 이하인 경우 ]
💡 3인 이하 일 경우, 월평균 소득 807만 원 ~ 993만 원 이하 
💡 4인 이하 일 경우, 월평균 소득 936만 원 ~ 1152만 원 이하 
💡 5인 이하 일 경우, 월평균 소득 952만 원 ~ 1172만 원 이하 

[추첨제 (30%) - 160% 초과]
💡1인 가구로써,  월평균 소득 1172만 원 초과하거나 
💡1인 가구로써,  부동산가액이 3억 3100만 원 이하 

 

2.2. 무주택세대 구성원인가?

💡 무주택세대 구성원은 본인 포함 동일한 주민등록표 등본에 함께 등재된 세대(청약 신청자의 배우자, 직계존속(배우자의 직계존속 포함) 및 직계비속(직계비속의 배우자 포함) 전원이 주택 또는 분양권 등을 소유하고 있지 아니한 세대 구성원을 말합니다.

• 주택공급 신청자와 세대별 주민등록표 등본에 함께 등재되어 있는 경우에만 인정
  (형제, 자매, 동거인 등은 청약자와 동일한 주민등록표 등본에 등재되어 있어도 청약자의 세대에 속한 자가 아닙니다.)
• 청약 신청자의 배우자가 별도의 주민등록표 등본에 등재되어 있는 경우에는 (배우자 분리세대) 그 배우자와 배우자의 주민등록표 등본에 등재된 직계 존·비속을 포함합니다.
• 다만, 만 60세 이상의 직계존속의 주택 소유 여부는 포함하지 않는다.
  ex)만 60세 이상 부모님 두 분과 함께 집에서 살고 있고, 등본상에 부모님 세대에 포함이 되어있는 경우도 무주택세대 구성원에 해당이 되는 경우이다.

[더 알아보기]
Q. 주택을 소유한 만 60세 이상 부모님과 함께 동일 세대를 구성해 살고 있는 부부는 무주택으로 생애최초 특별공급 청약 신청이 가능한가?
A. 가능하다. 동일한 세대를 구성하고 있는 유주택자인 부모님이 만 60세 이상인 경우 부모님의 소유 주택은 무주택으로 인정된다. 다만 부모님 모두 60세 이상이어야 하며, 한 분만 60세 이상일 경우에는 1 주택 세대로서 무주택 인정이 되지 않는다.
[출처] https://www.hani.co.kr/arti/economy/property/1005311.html

 

2.3. 청약통장 가입기간

1. 수도권: 주택청약에 가입하여 12개월 동안 12회 이상을 납입한 자
(* 청약 과열지구는 가입기간 24개월 동안 24회 이상을 납입한자)

2. 수도권 외 지역 : 주택청약에 가입하여 6개월 동안 6회 이상을 납입한 자
(* 청약 과열지구는 가입기간 12개월 동안 12회 이상을 납입한자)

3.위축지역: 주택청약에 가입하여 1개월동안 1회 이상을 납입한자

투기과열지구 또는 청약과열지역의 경우는 다음의 요건을 모두 충족해야 한다

1. 주택청약에 가입하여 2년이 지난 자로서 매월 약정납입일에 월납입금을 24회 이상 납입 한 경우
2. 세대주 일 경우
3. 무주택세대구성원으로서 과거 5년 이내 무주택세대구성원 전원이 다른 주택의 당첨자가 되지 아니하였을 것

[참고] https://www.law.go.kr/법령/주택공급에관한규칙/(20211116,00914,20211116)/제27조

 

 

2.4. 청약통장 예치금액

💡 해당 예치금액은 지역/전용면적별로 다르며, 매월 납부하는 주택청약의 금액과 상관없이 청약을 신청하는 기간에 하단의 예치금을 일괄로 납부가 가능합니다.

• 주택청약종합저축(청약예금) : 1순위자로서 지역별 신청 가능한 예치금액 이상 납입한 자(하단 참고)
• 청약부금 : 1순위자로서 매월 약정납입일에 월 납입금을 납입하여 납입인정금액이 지역별 신청 가능한 예치금액 이상인 자

2.5. 1인 가구인가?

💡  입주자 모집공고일 현재 혼인 중이 아니거나(이혼 또는 사별을 포함) 미혼인 자녀(입양을 포함, 혼인 중이 아닌 경우에는 동일한 주민등록표 등본에 올라 있는 자녀를 말함)가 없는 '1인 가구'는 추첨제(30%) 자격으로만 신청 가능

(단, '1인 가구' 중 직계존속을 부양하는 '단독세대가 아닌 자'는 전 주택형에 청약 가능하나, 직계존속을 부양하지 않은 '단독세대인 자'는 전용면적 60㎡이하 주택형에 한하여 청약 가능)

'단독세대가 아닌 자'
현재 부모님과 독립을 해서 사는 경우가 아닌 같은 공간에서 살고 등본상에도 포함되는 경우에는 모든 주택형 청약이 가능하다.

'단독세대인 자'
현재 부모님과 독립하여 사는 경우에는 60㎡(18.15평) 이하 주택형에 한하여 청약이 가능하다.

 

 

4) '생애 최초 주택구입' (국민주택) 자격

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1. 국민주택 - 대상주택

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💡  전용면적 85m²이하(약 24평 이하)의 분양주택에 대해 공급을 합니다.
(단, 투기과열지구 내 분양가 9억 초과 주택(모델)은 제외합니다.)

 

2. 국민주택 - 특별 공급 물량

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💡 국민 주택의 전체 물량의 25% 물량 중에서 아래와 같이 공급을 한다. 
1. 우선공급(70%) - 소득 100% 이하인 자 추첨으로 공급
2. 일반공급(30%) - 소득 130% 이하인 자 추첨으로 공급

• ‘우선공급(70%)’와 ‘일반공급(30%)’은 소득 기준도 맞아야 하지만 물량은 혼인중이거나 자녀가 있는 경우에만 공급이 되고 있습니다.
• 우선공급(70%) / 일반공급(30%)에서 같은 소득에서 경쟁이 있는 경우 입주자 선정 순서
  1. 해당 주택건설지역 거주자
  2. 추첨

 

2.1. 소득기준 충족

💡 해당 세대의 월평균 소득이 전년도 도시근로자 가구당 월평균 소득의 100% 이하인 분 (21.2.2. 공급 승인 신청분부터 ‘130% 이하인 분’)

[국민주택] 2022년 02월 28일 이후, 도시 근로자 가구원수별 월평균 소득 기준

[ 💡  요약 ] 
💡 3인 이하 세대 일 경우, 우선공급의 경우 월평균 소득이 약 620만 원 이하 / 일반 공급의 경우 약 807만 원 이하
💡 4인 이하 세대 일 경우, 우선공급의 경우 월평균 소득이 약 720만 원 이하 / 일반 공급의 경우 약 936만 원 이하
💡 5인 이하 세대 일 경우, 우선공급의 경우 월평균 소득이 약 732만 원 이하 / 일반 공급의 경우 약 952만 원 이하

 

2.2. 자산기준 충족

💡해당 자산기준은 공공주택 특별법이 적용되는 국민주택의 경우에만 해당 합니다.

• 건물 / 토지의 경우 : 215,500천 원 이하(2억 1550만 원 이하)의 자산기준이 충족되어야 한다
• 자동차의 경우 : 334,960천 원 이하(3496만 원 이하)의 자산기준이 충족되어야 한다.

[참고] https://www.applyhome.co.kr/ar/ara/selectSubscrptIntroSpetialView.do#cate7

 

 

2.3. 무주택세대 구성원

💡 무주택세대 구성원은 본인 포함 동일한 주민등록표 등본에 함께 등재된 세대(청약 신청자의 배우자, 직계존속(배우자의 직계존속포함) 및 직계비속(직계비속의 배우자포함) 전원이 주택 또는 분양권등을 소유하고 있지 아니한 세대구성원을 말합니다.

• 다만, 청약신청자의 배우자가 별도의 주민등록표 등본에 등재되어 있는 경우에는 (배우자 분리세대) 그 배우자와 배우자의 주민등록표 등본에 등재된 직계 존·비속을 포함합니다.
• 다만, 만 60세 이상의 직계존속의 주택 소유 여부는 포함하지 않는다.
  ex)만 60세 이상 부모님 두 분과 함께 집에서 살고 있고, 등본상에 부모님 세대에 포함이 되어있는 경우도 무주택세대 구성원에 해당이 되는 경우이다.

[더 알아보기]
Q. 주택을 소유한 만 60세 이상 부모님과 함께 동일 세대를 구성해 살고 있는 부부는 무주택으로 생애최초 특별공급 청약 신청이 가능한가.
A. 가능하다. 동일한 세대를 구성하고 있는 유주택자인 부모님이 만 60세 이상인 경우 부모님의 소유 주택은 무주택으로 인정된다. 다만 부모님 모두 60세 이상이어야 하며, 한 분만 60세 이상일 경우에는 1 주택 세대로서 무주택 인정이 되지 않는다.

 

 

2.4. 청약통장 가입기간

1. 수도권: 주택청약에 가입하여 12개월 동안 12회 이상을 납입한 자
(* 청약 과열지구는 가입기간 24개월 동안 24회 이상을 납입한자)

2. 수도권 외 지역 : 주택청약에 가입하여 6개월 동안 6회 이상을 납입한 자
(* 청약 과열지구는 가입기간 12개월 동안 12회 이상을 납입한자)

3.위축지역: 주택청약에 가입하여 1개월동안 1회 이상을 납입한자

투기과열지구 또는 청약과열지역의 경우는 다음의 요건을 모두 충족해야 한다

1. 주택청약에 가입하여 2년이 지난 자로서 매월 약정납입일에 월납입금을 24회 이상 납입 한 경우
2. 세대주 일 경우
3. 무주택세대구성원으로서 과거 5년 이내 무주택세대구성원 전원이 다른 주택의 당첨자가 되지 아니하였을 것

[참고] https://www.law.go.kr/법령/주택공급에관한규칙/(20211116,00914,20211116)/제27조

 

 

2.5. 청약통장 금액충족

💡 주택청약종합저축(청약저축) : 1순위자로서 매월 약정납입일에 월 납입금을 24회(지역에 따라 6~24회) 이상 납입하고 저축액이 선납금을 포함하여 600만 원 이상인 자

선납금이란?
예치금을 미리 한번에 넣는것을 말하며, 선납금은 예치금으로는 인정을 받지만 인정금액은 기존의 회차별로 넣던 금액에 대해서는 인정을 받지 못한다.
ex) 매월 10만원씩 2년간 240만원을 청약 납부를 하였는데, 해당 국민주택 청약의 금액충족을 위해 예치금으로 360만원을 입금하였다. 선납금으로는 충족을 시키지만 회차별로 넣는 금액에 대해서는 인정을 못받음.

 

 

 

5) 청약 포기 시 불이익 & 청약 부적격

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1. 특별공급 청약 포기 시

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• 생애 최초 주택구입의 경우는 특별 공급으로써 생애 최초 1번만 가능합니다.
• 청약을 넣고 당첨이 안되면 생애 최초가 해당되지 않지만, 청약을 넣고 당첨 포기를 하는 경우 헤다 경우는 이유 불문하고 소멸이 되어 다음번에 특별공급 신청이 불가능합니다.

 

2. 청약 자격 부적격 시

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• 수도권 / 투기과열지역 / 청약과열지역 - 1년간 청약 통장 사용금지
• 수도권 외 - 6개월간 청약 통장 사용금지
• 위축지역 - 1개월간 청약 통장 사용금지 

 

 

 

오늘의 결론

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오늘은 주택청약 중 특별공급에서 생애최초 주택구입에 대해서 공부해보았습니다.
무작정 청약에 넣었을때, 만약에 원하지 않은 곳과 위치에 청약이 되었을때, 취소를 하게 된다면 오랜기간 동안 청약을 넣는것이 중지가 됨으로 각각 상황을 잘 따져봐서 주택청약을 해보기를 추천드립니다.

 

오늘도 감사합니다😀